Je huis verkopen zonder makelaar in 2026: zo pak je het aan

Je huis verkopen zonder makelaar mag gewoon. Er is geen wet die zegt dat je een makelaar moet inschakelen. Wel zijn er een paar dingen die je altijd moet regelen, ook als je het zelf doet. En er is één grote beperking: op Funda kom je niet zonder makelaar.

In dit artikel lees je wat verplicht is, waar je je huis online kunt zetten en hoe de verkoop stap voor stap verloopt.

Wat moet je altijd regelen?

Deze drie dingen ontkom je niet aan, met of zonder makelaar:

1. Een notaris voor de levering. Het huis wordt pas van de koper als de notaris de leveringsakte heeft opgesteld en die is ingeschreven bij het Kadaster. Zonder notaris geen eigendomsoverdracht.
2. Een schriftelijk koopcontract. Is de koper een particulier, dan moet de koop schriftelijk worden vastgelegd. Een mondelinge afspraak of een losse mail met “akkoord” is geen koopovereenkomst. Na ondertekening heeft de koper 3 dagen wettelijke bedenktijd.
3. Een geldig energielabel. Bij verkoop moet je de koper een energielabel geven dat niet ouder is dan 10 jaar. Heb je dat niet, dan kan de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) je een boete geven. Ook als koper en verkoper samen afspreken dat het label niet nodig is. Sinds 29 mei 2026 geldt de plicht ook voor monumenten.

Daarnaast heb je als verkoper een mededelingsplicht: gebreken die je kent, moet je melden. Denk aan lekkage, problemen met de fundering of een recht van overpad voor de buren. Zwijgen kan je later duur komen te staan.

Kan ik mijn huis zelf op Funda zetten?

Nee. Funda schrijft zelf dat je je huis alleen via een makelaar op Funda kunt plaatsen. Dat blijft zo, ook na de vernieuwing van september 2026.

Wat wel veranderde: sinds 16 september 2026 werkt Funda met drie vaste pakketten met openbare prijzen. Volgens Funda’s eigen brochure zijn dat de prijzen inclusief btw, geldig tot en met 31 december 2026:

Pakket	Prijs incl. btw	Wat krijg je extra
Brons	€ 279	Basis: foto’s, plattegrond, vermelding in mailings en pushmeldingen
Zilver	€ 449	Hoger en groter in de zoekresultaten, fotocarrousel, video, 360°-foto’s en 3D-tour
Goud	€ 649	Hoogste positie, promotekst, foto in pushmeldingen, Virtuele Styler

Het pakket bepaalt dus ook hoe hoog je huis in de zoekresultaten staat. Volgens het AD is het duurste pakket zo’n € 300 duurder dan het duurste pakket van voorheen. De kosten van het pakket komen bovenop wat je met de makelaar afspreekt, of zitten erin verwerkt.

Wil je toch op Funda, maar verder zo veel mogelijk zelf doen? Er zijn makelaars die alleen de plaatsing verzorgen. Vraag dan precies na wat je voor welk bedrag krijgt en welk Funda-pakket erbij zit.

Waar kun je wel zelf adverteren?

Zonder makelaar zet je je huis zelf online. Een paar mogelijkheden:

• Huislijn.nl – je maakt gratis een account aan en betaalt eenmalig € 65 om je huis te plaatsen.
• Huispedia – zelf je woning verkopen kan daar volgens Huispedia zonder kosten.
• Je eigen netwerk – buren, collega’s, familie, een bord in de tuin en sociale media. Juist bij verkopen aan een bekende is “zonder makelaar” vaak een logische keuze.

Je bereik is zonder Funda wel kleiner. Daar moet je eerlijk over zijn tegen jezelf: hoe gewild is je type woning in jouw buurt?

Stap voor stap: zelf je huis verkopen

1. Bepaal een realistische vraagprijs

Kijk naar wat vergelijkbare huizen in je buurt hebben opgebracht en naar je WOZ-waarde. Twijfel je, dan kun je een taxateur inschakelen. Een te hoge vraagprijs maakt zelf verkopen extra lastig, omdat je minder bezoekers trekt.

2. Zorg dat je papieren klaarliggen

• energielabel (verplicht, zie hierboven)
• je eigendomsakte, waarin bijvoorbeeld erfdienstbaarheden staan
• een ingevulde vragenlijst over de staat van het huis
• een lijst van zaken: wat blijft er, wat neem je mee?
• bij een appartement: de stukken van de VvE

3. Maak goede foto’s en een eerlijke omschrijving

Daglicht, opgeruimde kamers en een plattegrond met maten. Schrijf in gewone taal en wees eerlijk over minpunten; die komen bij de bezichtiging toch boven.

4. Plan bezichtigingen

Maak een vaste route door het huis, laat kopers rustig rondkijken en geef dezelfde informatie aan iedereen. Noteer wie er kwam en wie interesse heeft. Vraag om een serieuze afspraak voordat je mensen binnenlaat.

5. Onderhandel en spreek alles af

Over de prijs, maar ook over de opleverdatum, de waarborgsom en de ontbindende voorwaarden. Kopers vragen vaak een voorbehoud van financiering en soms van een bouwkundige keuring. Dat betekent dat de koop nog kan afketsen als de hypotheek niet rondkomt of de keuring tegenvalt. Gebruikelijk is dat de koper binnen een afgesproken termijn een waarborgsom of bankgarantie regelt; Vereniging Eigen Huis noemt bij niet nakomen een boete van meestal 10% van de koopsom.

6. Laat het koopcontract goed opstellen

Een koopcontract zelf in elkaar knutselen is riskant. De notaris kan de koopovereenkomst voor je opstellen, of je laat een model-koopovereenkomst controleren door een jurist. Spreek af wie de kosten betaalt.

7. Naar de notaris

Spreek in het koopcontract af welke notaris de levering verzorgt. De notaris controleert het eigendom, regelt het geld en schrijft de levering in bij het Kadaster. Doe vlak voor de overdracht samen met de koper een eindinspectie.

Is zelf verkopen iets voor jou?

Zelf verkopen kan geld besparen, maar het kost tijd en vraagt dat je stevig in je schoenen staat bij onderhandelen. Het werkt vaak het best als:

• je huis gewild is in je buurt,
• je al een koper kent, of
• je tijd en zin hebt om bezichtigingen en onderhandelingen zelf te doen.

Twijfel je, dan kun je ook kiezen voor een tussenvorm, zoals een makelaar die alleen de Funda-plaatsing of alleen de onderhandeling doet.